• News about NAI Hellas


    News

  • News


    News

Greece Retail Market Report 2017
(click on the above image to download a pdf copy) 

Νέα έρευνα για την αγορά καταστημάτων & άλλων χώρων λιανικής σε Αθήνα & Θεσσαλονίκη

Το 2016, η ελληνική οικονομία κατέγραψε μηδενικό ρυθμό ανάπτυξης, αποτέλεσμα της θετικής συμβολής της εγχώριας ζήτησης (ιδιωτική κατανάλωση) και της αρνητικής συμβολής της δημόσιας κατανάλωσης και των καθαρών εξαγωγών. Η ιδιωτική κατανάλωση, ο παράγοντας με την υψηλότερη συνεισφορά στο ΑΕΠ (2016: 70,5%), αυξήθηκε κατά 1,4% από το 2015, σημειώνοντας το υψηλότερο ποσοστό μεταβολής από το 2008 παρά τις πρόσθετες φορολογικές επιβαρύνσεις που μείωσαν το διαθέσιμο εισόδημα του νοικοκυριού. Σύμφωνα με τους αναλυτές της NAI Hellas, η αύξηση αυτή είναι το αποτέλεσμα της συνεχιζόμενης μείωσης των αποταμιεύσεων των νοικοκυριών και της αύξησης της απασχόλησης από το 2015.

Ο δείκτης οικονομικού κλίματος, μετά από μια σύντομη σταθεροποίηση τον Ιανουάριο του 2017 (95,1 μονάδες), μειώθηκε σημαντικά το Φεβρουάριο του 2017 σε 92,9 μονάδες. Αν και η πτώση αυτή ήταν η μεγαλύτερη που παρατηρήθηκε τους τελευταίους 12 μήνες, ο δείκτης είναι σημαντικά υψηλότερος από τον Φεβρουάριο του 2015 (89 μονάδες). Επιπλέον, ο δείκτης καταναλωτικής εμπιστοσύνης μειώθηκε για δεύτερο συνεχόμενο μήνα μέσα στο 2017, καθώς οι οικονομικές προσδοκίες για τα νοικοκυριά και την οικονομία της χώρας επιδεινώνονται.

Το εμπόριο στην Ελλάδα υπέστη σοβαρές ζημιές τα τελευταία χρόνια λόγω της οικονομικής κρίσης. Ο δείκτης κύκλου εργασιών στο λιανικό εμπόριο παρέμεινε σε αρνητικά επίπεδα το 2016 και έκλεισε στο -2,1%, ενώ η εξέλιξη του δείκτη του όγκου στο λιανικό εμπόριο ακολούθησε παρόμοια πορεία, με εξαίρεση την κατηγορία των καυσίμων στην αυτοκινητοβιομηχανία. Τα έπιπλα, ηλεκτρικές συσκευές και ο οικιακός εξοπλισμός είναι η υποκατηγορία με την υψηλότερη πτώση κατά την περίοδο 2009-2016, αγγίζοντας το 55,0%, ακολουθούμενη από τις λιανικές πωλήσεις εκτός καταστημάτων (-50,6%) και τον τομέα λοιπών καταστημάτων εκτός των τροφίμων και των καυσίμων για αυτοκίνητα (-39,5%). Ο τομέας ένδυσης και υπόδησης μειώθηκε συνολικά -39,3% την περίοδο 2009-2016. Οι υποκατηγορίες με τη μικρότερη πτώση ήταν τα βιβλία, χαρτικά και λοιπά είδη (-12,3%) και τα supermarket (-19,7%).

Η αγορά των εμπορικών ακινήτων

Αξιοσημείωτη κίνηση καταγράφηκε στους δημοφιλείς εμπορικούς δρόμους της Αθήνας κατά το 2016. Αυτό αναφέρει στην τελευταία ετήσια μελέτη εμπορικών ακινήτων, η NAI Hellas, εταιρία συμβούλων, εκτιμητών & διαχειριστών επαγγελματικών ακινήτων. Η ζήτηση σε κεντρικά σημεία παραδοσιακών εμπορικών αγορών της Αθήνας ήταν αυξημένη ενώ η προσφορά περιορισμένη. Μεγάλες αλυσίδες και άλλες εταιρίες λιανικής έκλεισαν, μετακίνησαν ή άνοιξαν νέα καταστήματα κατά τη διάρκεια του έτους σε μια προσπάθεια εξ ορθολογισμού του χώρου και του κύκλου εργασιών τους. Σημαντικές εμπορικές πιάτσες όπως η Ερμού καλωσόρισαν μια σειρά νέων καταστημάτων. Επιπρόσθετα, περιοχές του κέντρου υποδέχτηκαν νέα καταστήματα όπως για παράδειγμα η Σταδίου όπου άνοιξε το νέο κατάστημα Intersport και το Κολωνάκι με το νέο κατάστημα Public.

Τα ενοίκια στην πλειονότητα των δημοφιλών εμπορικών αγορών της Αθήνας παρέμειναν σταθερά ή και αυξήθηκαν εξαιτίας της περιορισμένης ή και μηδενικής προσφοράς κενών καταστημάτων, κάτι που οδήγησε στη συμπίεση των αποδόσεων κατά 0,25%. Από την άλλη, ορισμένα κεντρικά σημεία κατέγραψαν χαμηλότερα μισθώματα ως αποτέλεσμα της επιδείνωσης του καταναλωτικού κλίματος και του αυξημένου ανταγωνισμού από πιο δημοφιλείς εμπορικές περιοχές της Αττικής. Τα ενοίκια παράπλευρων οδών (δευτερεύουσες αγορές) παρέμειναν επίσης σταθερά, ενώ σε 3 από τις 17 αγορές της Αθήνας που εξετάζονται στη μελέτη (Ερμού, Περιστέρι & Νέα Ιωνία) σημειώθηκε αύξηση λόγω έλλειψης αποθέματος.

Αντίστοιχα, τα ποσοστά κενών καταστημάτων στις περισσότερες εμπορικές αγορές της Αθήνας μειώθηκαν ή παρέμειναν αμετάβλητα το 2016. Η Ερμού που είναι και η μεγαλύτερη εμπορική αγορά του κέντρου της Αθήνας, σημείωσε μείωση 1% στο ποσοστό κενών χώρων, ενώ οι υπόλοιπες εμπορικές περιοχές του κέντρου κατέγραψαν αύξηση κενών χώρων καθώς οι επιχειρήσεις επιλέγουν τα πιο κεντρικά σημεία κάθε αγοράς, εγκαταλείποντας λιγότερο δημοφιλείς τοποθεσίες. Η αγορά του Αμαρουσίου στα Βόρεια Προάστια παρουσίασε επίσης πολύ αυξημένα επίπεδα κενών χώρων ως αποτέλεσμα των μακροχρόνιων οδικών έργων σε κεντρικές οδούς.

Σταδιακή βελτίωση παρατηρείται και στους κεντρικούς εμπορικούς δρόμους της Θεσσαλονίκης. Η αυξημένη ζήτηση μέσα στο 2016 οδήγησε σε χαμηλότερα ποσοστά κενών χώρων και αύξηση των μισθωμάτων. Η Τσιμισκή υποδέχτηκε πολλά νέα καταστήματα από τα τέλη του 2015 μέχρι σήμερα, με τα μισθώματα να φθάνουν τα €120/τ.μ./μήνα, ενώ μεγάλες διεθνείς αλυσίδες σε μια προσπάθεια να εγκατασταθούν στον πιο εμπορικό δρόμο της Θεσσαλονίκης είναι πρόθυμες να πληρώσουν ενοίκια ύψους έως και €140/ τ.μ./μήνα.

Εκτός από την οδό Τσιμισκή, βελτίωση παρατηρήθηκε και στην οδό Μητροπόλεως με μειωμένα ποσοστά κενών χώρων και μισθώματα που μπορεί να φθάσουν τα €60/τ.μ./μήνα σε ορισμένα σημεία αλλά και στην οδό Αριστοτέλους που παρουσιάζει παραδοσιακά χαμηλά ποσοστά κενών καταστημάτων και μισθώματα που μπορεί να φθάσουν τα €65/τ.μ./μήνα. Η οδός Εγνατία, ένας εμπορικός δρόμος με υψηλά ποσοστά πληρότητας στο παρελθόν, έχει υποστεί σοβαρή ζημιά από τις συνεχιζόμενες οδικές εργασίες για τη γραμμή του μετρό της πόλης. Ένας σημαντικός αριθμός καταστημάτων έχει σταματήσει τη λειτουργία του και η οδός παρουσιάζει ένα από τα υψηλότερα ποσοστά κενών καταστημάτων και μισθώματα που βρίσκονται σε ιστορικά χαμηλά.

Εμπορικά Κέντρα

Για άλλη μια χρονιά τα εμπορικά κέντρα (malls) ξεπέρασαν την απόδοση των εμπορικών καταστημάτων ακόμα και αυτών σε μεγάλους εμπορικούς δρόμους και κατάφεραν να αυξήσουν τα ποσοστά πληρότητας τους συγκριτικά με το 2015.

Έως το 2020, πάνω από 200.000 τ.μ. νέων εμπορικών κέντρων αναμένεται να ολοκληρωθούν στην Ελλάδα, με το σύνολο των επενδύσεων να εκτιμάται πως θα φτάσει το 1 δις ευρώ. Μερικά από τα νέα έργα που δρομολογούνται είναι το Cambas Project από τη REDS, το Votanikos Mall & το Academy Gardens στο κέντρο της Αθήνας.

Σύμφωνα με την έρευνα της NAI Hellas, η Ελλάδα εξακολουθεί να έχει τη μικρότερη εκμισθώσιμη επιφάνεια (GLA) εμπορικών κέντρων ανά 1.000 κατοίκους, στην Ευρώπη, η οποία φτάνει τα 55 τ.μ. Συνολικά, η χώρα διαθέτει 17 εμπορικά κέντρα με συνολική εκμισθώσιμη επιφάνεια 451,971 τ.μ. και δύο εκπτωτικά χωριά με εκμισθώσιμη επιφάνεια 50,452 τ.μ.

Οι τιμές ενοικίασης καταστημάτων εμπορικών κέντρων παρέμειναν σταθερές και ξεκινούν από 50-90 €/m2/μήνα για καταστήματα επιφάνειας μικρότερης των 100m2,, από 35-60 €/m2/μήνα για καταστήματα μεγαλύτερα των 100m2 και από 9-20 €/m2/μήνα για anchor tenants. Επιπρόσθετα, το ποσοστιαίο μίσθωμα επί των πωλήσεων κυμαίνεται για άλλη μια χρονιά από 6% έως 14%, ενώ οι αποδόσεις από 8,25% έως 9,25%.

Όπως αναφέρει η NAI Hellas, ο κλάδος των εμπορικών κέντρων θα μπορούσε να αναπτυχθεί περαιτέρω. Σε αυτό δημιουργούν δυσκολίες οι καθυστερήσεις στην έκδοση οικοδομικών αδειών και η αδυναμία εξασφάλισης τραπεζικής χρηματοδότησης για έργα μεγάλης κλίμακας. Επιπλέον, η παραδοσιακή προτίμηση των Ελλήνων καταναλωτών για τα καταστήματα σε κεντρικούς εμπορικούς δρόμους αυξάνει τον ανταγωνισμό για την αγορά εμπορικών κέντρων.

Supermarkets & Υπεραγορές

Οι εξαγορές και οι συγχωνεύσεις στον κλάδο των supermarkets συνεχίστηκαν και το 2016, έναν κλάδο που από το 1990 έχει μειωθεί κατά 40% (74 αλυσίδες). Μετά το mega deal της περασμένης χρονιάς με την εξαγορά της Βερόπουλος από την Metro Α.Ε μια νέα συμφωνία ολοκληρώθηκε στις αρχές του έτους. Η Σκλαβενίτης, μια από τις μεγαλύτερες ελληνικές αλυσίδες supermarket εξαγόρασε την Μαρινόπουλος, τη μεγαλύτερη αλυσίδα supermarket σε καταστήματα της χώρας. Τα 400 καταστήματα της Μαρινόπουλος μεταφέρονται πλέον στον δίκτυο της Σκλαβενίτη, που πλέον έχει ενδυναμώσει τα μερίδιο αγοράς της και διαθέτει πρόσβαση σε αγορές εκτός Αττικής όπου η εταιρία δεν είχε πριν παρουσία.

Κινητικότητα υπάρχει και σε άλλες αλυσίδες supermarket. Η Μασούτης διεύρυνε περαιτέρω το δίκτυό της με 4 νέα καταστήματα σε Αλεξανδρούπολη, Θεσσαλονίκη και Βόλο διαθέτοντας πλέον ένα δίκτυο 246 καταστημάτων. Επιπλέον, οι αλλαγές στην αγορά των supermarket έχουν συντελέσει στην ανάπτυξη της αλυσίδας Market In που άνοιξε 6 νέα καταστήματα σε περιοχές της Αθήνας.

Από την άλλη, στον κλάδο των υπεραγορών το 2016 είδαμε τη παύση λειτουργίας της Ηλεκτρονικής Αθηνών, η οποία μετά από 66 χρόνια λειτουργίας δήλωσε πτώχευση και έκλεισε τα συνολικά 45 καταστήματά της. Στον αντίποδα, άλλες αλυσίδες υπεραγορών συνεχίζουν να αναπτύσσονται δυναμικά. Η Leroy Merlin μετά από 7 χρόνια παρουσίας στην Ελληνική αγορά, άνοιξε νέο κατάστημα στο Μαρούσι, 22.752 τ.μ., ενώ μέσα στα επόμενα δύο χρόνια αναμένεται να ανοίξει 2 με 3 επιπλέον καταστήματα στην Αθήνα. Τα Media Markt επίσης επέκτειναν το δίκτυό τους μετά από 6 χρόνια με δύο νέα καταστήματα, ένα στην Αθήνα (1.500 τ.μ.) και ένα στην Πάτρα (2,450 τ.μ.). Επεκτατική δραστηριότητα καταγράφεται και για τις Κωτσόβολος, Πλαίσιο, Public, Praktiker αλλά και τη σχετικά νεοαφιχθείσα αλυσίδα οικιακού εξοπλισμού Jysk, που εγκαινίασε νέο κατάστημα 1,300 τ.μ. στο εμπορικό κέντρο Kosmopolis στην Κομοτηνή τον περασμένο Μάρτιο.

Αναφορικά στα μισθώματα, σύμφωνα με την έρευνα της NAI Hellas, οι τιμές για χώρους supermarket παρουσιάζουν αύξηση συγκριτικά με το 2015 και κυμαίνονται από 8 έως 18 €/m2/μήνα, ενώ για χώρους hypermarkets και big boxes κυμαίνονται σταθερά από 7 έως 14 €/m2/μήνα & 5 έως 10 €/m2/μήνα αντίστοιχα. Το ποσοστιαίο μίσθωμα επί των πωλήσεων κυμαίνεται από 5% έως 10% και οι αποδόσεις από 8% έως 10%.

 

Ολόκληρη η έρευνα της NAI Hellas είναι διαθέσιμη στα αγγλικά στην ενότητα research της ιστοσελίδας μας.